UNARAEl equipo ↗Elige la escala de tu proyecto
Simulación ilustrativa. Los importes y rendimientos son estimaciones, no una cotización ni una oferta de una propiedad específica. No garantizan utilidad, ocupación, rentas o plusvalía.
Construye tu escenario de inversión paso a paso. El presupuesto se calcula antes de elegir cómo financiarlo.
01 / EL PROYECTO
Elige el terreno y la superficie habitable. La obra se calcula sobre el área total construida; el costo ya contempla garage e instalaciones.
Resultado de desarrollo antes de elegir la estructura de capital.
02 / ESTRUCTURA DE CAPITAL
Elige el porcentaje de crédito y la tasa. El préstamo no cubre los honorarios del desarrollador ni los costos financieros.
03 / DEL TERRENO AL CIERRE
Explora el calendario mes a mes. El color separa tu capital de las disposiciones del banco; el resultado solo se realiza cuando se vende.
La escala vertical muestra USD aportados por mes; cada barra separa capital propio y crédito dispuesto. El valor de salida se indica aparte y no comparte esa escala.
04 / DOS ESCENARIOS DE SALIDA
Una misma obra puede generar utilidad al vender o ingresos mensuales al conservar. Compara ambos resultados antes de revisar el detalle.
ESCENARIO A / VENTA
ROC compara la utilidad con el costo total; ROE la compara con el capital que aportaste.
El resultado depende del valor de mercado al momento de vender. Rendimientos estimados antes de impuestos. Los equivalentes anualizados proyectan el porcentaje del periodo a 12 meses; no son una TIR de los aportes mensuales.
ESCENARIO B / RENTA
El flujo es efectivo mensual después de gastos y deuda. La rentabilidad a cinco años combina esos flujos con una venta futura hipotética, no realizada.
TIR estimada desde la entrega: capital que permanece como salida inicial, flujos de renta anuales y venta neta hipotética al final del año 5. Incorpora el cambio supuesto del valor, la amortización de deuda y costos de venta; excluye el periodo de construcción e impuestos. No es un retorno garantizado.
El seguro del inmueble se presupuesta a cargo de la empresa propietaria. El seguro personal del inquilino, si se requiere en el contrato, cubre otros riesgos y no sustituye esa póliza.
Renta de referencia: $2,358/mes para 1,786 ft² ($1.32/ft²). Casas de 1,612 ft² en Homer St se anuncian alrededor de $2,200/mes; son ofertas, no contratos cerrados. Ver comparable en HAR ↗
Property tax: 2.3% del valor supuesto, sin exención de vivienda principal. La tasa y el avalúo gravable deben confirmarse con la cuenta del predio. Tasas por jurisdicción ↗
Seguro del propietario: provisión de $3,300/año. TDI reporta un promedio estatal de $3,291 para pólizas residenciales; una propiedad para renta requiere cotización propia. HOA $0 solo si no aplica. Vacancia 4%, administración 8%, mantenimiento 5% y reserva 3% son hipótesis de operación, no tarifas contratadas. Referencia TDI ↗
Escenario ilustrativo a diez años. Ajusta el crecimiento supuesto; los valores de mercado y la venta futura requieren comparables y avalúo nuevos.
Años 5 y 10: precio de mercado proyectado menos 6% de venta y saldo hipotecario. Ganancia total = efectivo del refinanciamiento + flujos acumulados + venta neta − capital aportado al desarrollo. ROC = ganancia / costo total del desarrollo; ROE = ganancia / capital aportado y déficits de renta cubiertos. ROC y ROE son acumulados, no anualizados. La TIR se calcula con flujos anuales desde la entrega; los valores son nominales, antes de impuestos y no son avalúos.